课程背景

    当前随着国务院和有关部委对房地产市场的全面强力调控，限售、加息、房产税改革等，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业总裁如果对相应的税收战略缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中，甚至会导致企业被迫破产清算。

    房地产企业老总对企业经营、战略规划甚至设计等都十分重视，亲力亲为参与制定战略。但对企业纳税问题，由于觉得纳税问题十分专业，或者想当然认为企业纳税问题就是企业财务的份内工作，而没有提升到战略高度。其实，根据专业机构研究发现，企业高层领导重视税务问题，亲自参与制定税务战略规划，筹划得当可以合法节税15-20%，对于房地产企业高税负的今天，这是一笔十分巨大的数额，值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。

    如何最低的价格拿最优质地段、如何设计有竞争力的产品、如何合理融资、产品如何定价最合理，这些问题是企业总裁日常都关心的问题，您是否知道也与税收规划息息相关?如果规划得当，将带来大量税款节省。房地产老总应该尽早从“税务问题太专业”的误区中走出来。

    税收筹划的相关理论在我国已经得到财经界人士的普遍认可，但是，从税收筹划服务产品接受者的角度来看，虽然企业的财务人员都知道税收筹划，自己在私下里也在做“打擦边球”式的税收筹划，但是，真正接受外部专家提供筹划服务的，却是十分难得。换一句话说，税收筹划作为一则理财产品，在我国目前还是有行无市——这是一个不争的事实!

    出现这种局面的原因是什么呢?原因是多方面的，其中重要的一点就是企业家目前还没有真正理解和接受税收筹划!如果再进一步讨论，企业家目前为什么还没有理解和接受税收筹划呢?目前市面上介绍税收筹划的书籍都十分“理论化”，“太专业”，企业家看不懂!于是，他们就将税务事项的处理全部都推给财务人员。而事实上，税收问题关系到企业的全局，财务人员无法替老板作出决策——这就是我国目前税收筹划事业发展的困局。

    本期课程专为房地产企业董事长、总经理和财务总监等高层管理人员开设，破解房地产企业总裁错误税务思维，通过通俗易懂的案例教学，帮助企业总裁树立“控制风险、最优纳税”的二维纳税管理思想，帮助企业获取来源于税收的最大价值。

课程大纲引言：房地产总裁必须关注的五大事

1、用什么策略拿地?

案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地

2、用什么策略进行产品定位?

案例：大理两个别墅项目成功与失败

3、用什么策略把产品卖好?

案例：先造一座湖，后建一座城

4、用什么策略融资?

5、用什么策略把税收处理好?

第一讲 找到解税密码到底有多重要?

◇ 企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:

第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水 第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大

◇ 而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。

第二讲 什么是解税密码?

一、解税密码存在的两大前提

(一)企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提

(二)业务性质不同，适用税收政策必不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提

二、解税密码的两大维度

(一)纳税风险可控 (二)税款节省

三、解税密码三大特征

(一)合法性 案例：土地评估入账

(二)合理性 案例：一半开租金，一半开物业费

(三)可操作性

第三讲 解税密码藏到哪里?

一、企业为什么很难找到解税密码?

(一)企业家税务战略误区影响了解税密码发现

(二)企业对税法精通程度影响了解税密码发现

(三)企业财务角色缺失影响了解税密码发现

二、那么如何建立寻找解税密码机制呢?

第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码

一、公司设立阶段解税密码

二、土地取得阶段的解税密码

三、规划立项阶段解税密码

四、开发建设阶段解税密码

五、项目销售阶段的解税密码

六、项目清算阶段的解税密码

七、企业利润分配阶段的解税密码

八、企业退出阶段的解税密码

九、企业融资阶段的解税密码

十、企业日常费用支出阶段的解税密码

第五讲 房地产开发企业核心税种解税密码

一、营业税解税密码

(一)房地产开发企业涉及营业税的几种情形

(二)房地产营业税中关键解税密码

二、土地增值税解税密码

(一)房地产开发企业涉及土地增值税几种情形

(二)房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码

(三)房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码

(四)土地增值税预征中的解税密码

(五)土地增值税清算中的税收难点问题解税密码

(六)土地增值税税收优惠难点问题解税密码

三、企业所得税解税密码

(一)房地产开发企业企业所得税一般规定

1、收入确认中应关注税务问题

2、不征税收入确认问题

3、房地产免税收入确认问题

4、扣除项目中的确认问题

5、资产损失的扣除问题

6、固定资产扣除问题

7、无形资产的扣除问题

8、企业重组中的税务处理

(二)房地产开发企业行业难点问题解税密码

1、关于预征中有关税收难点问题的解税密码

2、开发产品完工确认问题

3、收入确认税务处理

4、成本费用扣除问题

5、计税成本的核算

6、吸收其他企业资金的合作建房问题

7、换取开发产品为目的,将土地使用权投资

8、房地产企业所得税的核定

四、契税解税密码

五、房产税解税密码

(一)涉及房产税的几种情形

(二)房产税中难点问题的解税密码

(三)房产税近年的政策变化