在市场经济环境下，企业竞争日益激烈，为此企业需要不断根据环境的变化，调整经营策略，防范和控制经营及财务等各种风险。但有时由于各种因素的影响，企业可能会出现一些暂时性或严重的财务问题，致使流动资金周转不灵，难以按期偿还债务。在此种情况下，企业间以房产抵偿债务的现象时有发生。以房产抵偿债务，即以该企业拥有的房屋、建筑物等不动产抵付所欠货款、借款、银行贷款等。按照现行营业税、土地增值税和企业所得税等相关税收规定，以房产抵偿债务应视同转让房产，应当缴纳营业税、土地增值税等相关税费。但有的企业在发生以房产抵偿债务业务时出于各种原因，不能按正常的转让不动产进行税务处理，导致企业存在较大的涉税风险。

二、应用案例

在处理以房产抵偿债务业务时，债务人主要涉及营业税及其附加、土地增值税、印花税、企业所得税；债权人主要涉及印花税、契税、企业所得税。现以实际案列进行分析：

例：A企业和与B企业均为境内某市区非关联居民企业。2014年7月1日A企业销售一批货物给B企业，价税合计5,000,000.00元，合同约定货到付款。2014年7月10日B企业收到货物，但直到2014年8月31日B企业仍未支付货款。2014年12月，B企业因资金周转发生问题无法偿付欠款，经双方企业协商后，达成以房产抵偿债务协议。协议规定A企业同意B企业以其所拥有的位于某市区的一处公允价值为4,800,000.00元的厂房偿付全部债务。B企业抵债厂房的购置成本为1,600,000.00元，已计提累计折旧400,000.00元，该厂房于2010年1月购入并取得1,600,000.00元的购房发票80,000.00元的契税发票。

（一）债务人涉税分析

1.营业税及其附加

根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）的规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。案列中债务人B企业以房产抵偿债务，B企业偿还了债务，取得了经济利益。债务人属于有偿转让不动产行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。对于营业额的确定，按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

因此，该厂房应缴纳营业税=（4,800,000.00－1,600,000.00）×5%=160,000.00（元）。

应缴纳城市维护建设税=160,000.00×7%=11,200.00（元）。

应缴纳教育费附加=160,000.00×3%=4,800.00（元）。

应缴纳地方教育费附加=160,000.00×2%=3,200.00（元）。

其他附加费如水利建设基金等按照当地的征纳比例计算缴纳，本案例中暂先不考虑。

值得注意的是：按照《营业税暂行条例》第六条的规定，纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。本案例中如果债务人B企业购入厂房时没有取得合法有效发票，则需要按照抵债时房产的公允价4,800,000.00元全额缴纳营业税，而不是差额纳税，在实际工作中要特别注意发票或者法院的判决书、裁决书等合法有效票据的取得和保管。

2.印花税

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）规定，产权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。本案例中以房产偿还所欠债务，涉及房产产权的转移，应当按照“产权转移书据”税目缴纳印花税，并根据印花税税目税率表规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

本案例中需缴纳印花税=4,800,000.00×0.5‰＝2,400.00（元）。

3.土地增值税

债务人以厂房抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部[1995]6号）和《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定转让旧房及建筑物计算缴纳土地增值税有以下3种方法：

①按房屋评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权时，未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。需要注意的是，上述评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度（即成新度折扣率），最后以重置成本价乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除金额。采用这种方法的好处主要是：可以消除通货膨胀因素对房屋建筑物的影响，使旧房及建筑物的扣除金额与其实际价值和出售这类房屋的增值程度相适应。使用评估价格做扣除计算土地增值税时应注意一下两个问题：一是房地产重新构建价格是指估价时点重新取得或者重新开发全新状况的待估价对房地产所必要的支出和应获得的利润之和的价格；二是房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示。评估价格须经当地税务机关确认。

②纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务主管部门的确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，计算扣除项目时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

③既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）规定，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

在本案例中，B企业没能取得评估机构对该厂房的评估价格，因此不能按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格做评估价格扣除，即不能采用方法①计算。鉴于B企业取得了该厂房的购房发票，可按方法②计算。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款的规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。案列中B企业取得了契税的完税凭证，在计算土地增值税时准予作为扣除项目。计算过程如下：

案例中该厂房的公允价值为4,800,000.00元，即确认房产转让收入为4,800,000.00元；购入房屋的时间为2010年1月，于2014年12月抵债转让给A企业。

扣除项目如下：

购房发票金额=1,600,000.00（元）

购房发票金额加计扣除金额=1,600,000.00×5%×5=400,000.00（元）

营业税及附加税费=160,000.00+11,200.00+4,800.00+3,200.00=

179,200.00（元）

印花税=2,400.00（元）

扣除项目金额＝1,600,000.00+400,000.00+179,200.00+2,400.00

+80,000.00＝2,261,600.00（元）。

增值额＝4,800,000.00－2,261,600.00＝2,538,400.00（万元）。

增值率＝2,538,400.00/2,261,600.00＝112%。

转让厂房应缴纳土地增值税＝2,538,400.00×50%－2,261,600.00×15%＝929,960.00（元）。

4.企业所得税

2009年4月颁布的《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）中规定，以非货币性资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。可以看出本案例中B企业以4,800,000.00元的厂房偿付5,000,000.00元的债务，应当分解为按公允价值转让该厂房，再以相当于该公允价值的金额偿还债务两笔经济业务进行所得税处理，分别确认财产转让所得和债务重组收益所得，均应计入其当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

房产抵债应纳税所得额=转让财产收入－房产账面净值－各项税费=4,800,000.00－1,280,000.00－179,200.00－2,400.00－929,960.00=2,408,440.00（元）。

偿债取得的债务收益=5,000,000.00－4,800,000.00=200,000.00（元）。

以上合计缴纳所得税=（2,408,440.00+200,000.00）×25%=652,110.00（元）。

（二）债权人涉税分析

以房产抵偿债务业务，对债务人来说应当分解为转让房产、按房产的公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。相对债权人来说，则可以分解为回收债权和购买房产两项业务。按照现行相关法律法规的规定需要交纳印花税、契税、企业所得税等。现逐一分析：

1.印花税

对于债权人A企业印花税依据同债务人，因为合同双方适用同样的印花税税目、税率。

债权人应缴纳印花税税额=2,400.00元。

2.契税

根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。A企业通过抵债方式取得厂房就是承受方，应该为契税的纳税人。按照协议约定的抵偿金额缴纳契税。即A企业应纳契税为5,000,000.00×5%＝250,000.00（元）。

3.房产税、城镇土地使用税

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第二款规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税；可见，A企业自取得抵债厂房次月起应当申报缴纳房产税和城镇土地使用税。

3.企业所得税

根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局2011年第25号公告）的第二十二条的规定，企业应收及预付款项坏账损失应依据以下相关证据材料确认：……（六）属于债务重组的，应有债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明；……本案例中A、B企业之间达成以厂房抵偿债务协议属于债务重组协议，债权人A企业以5,000,000.00元的债权换置一套4,800,000.00元厂房，发生200,000.00元的债务重组损失。该损失应当依照上述第六款的规定在企业所得税前做专项申报扣除，即专项申报后，A企业因以房产抵偿债务业务发生损失少缴纳企业所得税200,000.00×25%=50,000.00元。

另外，值得注意的是，如果A企业将取得的抵债厂房再销售则需按税法规定计算缴纳营业税及附加、土地增值税、印花税及企业所得税等。