上海水果摊老板照顾八旬老人，获赠百万房产；浙江宁波徐先生照顾孤寡邻居30年，获赠几十万遗产……严寒遮挡不住善良带给人们的温暖！今天我们就来聊一聊关于房产买卖（赠送）的那些事，希望能对从事会计实操工作的你有所帮助。

增值税及其附加（卖方/赠与方）

1、赠送：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第一条第三十六款：

● 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

● 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2、买卖：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第一条第十五款：

● 个人销售自建自用住房免征增值税。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第五条：

● 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

● 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

时间	房屋所在地	类型	计算方式
＜2年	不区分	不区分	不含税价×5%
≥2年	北、上、广、深	非普通住宅	不含税差价×5%
	北、上、广、深	普通住宅	免税
	其他地区

附加税：

● 城建税：实际缴纳增值税×7%（市区，7%；县城、镇，5%；市区、县城和镇外，1%）；

● 教育费附加：实际缴纳增值税×3%；

● 地方教育费附加：实际缴纳增值税×2%。

契税（买方/受赠方）

1、赠送：

全额缴纳。

2、买卖：

《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）：

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

个人所得税（双方）

1、直系亲属赠送、法定/遗嘱继承：双方不征

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：

一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、买卖及非直系亲属赠送、法定/遗嘱继承：双方征税

（1）卖方/赠与人：

以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，再按20%的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。

税率：适用比例税率，20%。

【注意】《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》：

二、下列所得，暂免征收个人所得税：

……

（六）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。

……

（2）买方/受赠人：

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：

四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）：

二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

印花税（双方）

1、赠送：

按产权转移书据类合同征收，税率万分之五。

2、买卖：

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）：

二、个人转让住房免征印花税。

土地增值税（卖方/赠与方）

1、赠送：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》：

第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、买卖：

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）：

三、个人转让住房免土地增值税。

案例分析

小奥于2018年10月在合肥市购入一套90平的普通住房，发票标注价款130万元，是唯一住房。2020年8月由于增加了新的家庭成员小小奥，所以要将此房出售给首次购房的小东，售价180万。在本次交易中，小奥、小东将要缴纳的相关税费是多少。

卖方（小奥）：

增值税：180÷（1+5%）×5%=8.57（万元）

附加税：8.57×（7%+3%+2%）=1.03（万元）

个人所得税：

[180÷（1+5%）-130-1.03）]×20%=8.08（万元）

印花税：免税

土地增值税：免

买方（小东）：

契税：（180-8.57）×1%=1.71（万元）

印花税：免征