案件导读：该涉案企业A在完工年度未按照国税发〔2009〕31号文的规定进行企业所得税完工清算，检查组以此为突破口，深入调查，细致计算，最终该企业共补缴税款约八千万元，此案件为稽查一局成立以来利用31号文查补税款最大的案件。此案件的查办为我局房地产企业企业所得税的检查提供了很好的经验范本。 

一、案件基本情况 

某房地产A公司自2001年成立，开发位于某区的商品房住宅项目。该公司开发的楼盘2004年开始销售，可售物业类型包括住宅和商业。因项目于2001年开工，当时没有关于成本对象在企业开工前进行备案的规定，该企业在开工前未做相关备案。公司2001年成立建账，2004年开始取得销售收入。截止2012年底，项目销售90%以上。 

2013年4月17日检查组进驻。该公司2004年取得销售收入，基本按工程标段的完成时间来做工程竣工验收备案，竣工备案的时间从2005年5月到2012年4月。2010年公司按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定对其2004年至2008年企业所得税进行了实际毛利额与预计毛利额的调整，但未对2009年之后的企业所得税进行实际毛利额与预计毛利额的调整。 

二、检查过程及发现问题 

（一）检查预案 

检查组在了解企业基本情况及纳税情况的基础上，通过实地勘查、索取相关材料及向财务人员询问等方式逐步深入检查。通过实地勘察发现，该公司成立时间较早，业主已入住多年，符合完工条件，将企业所得税是否作实际毛利额与预计毛利额调整作为检查重点。检查组制定相关预案，包括登陆住建委网站对项目完工备案情况进行查询，编写询问纳税人事项清单，利用综合查询系统查询企业各年纳税尤其是企业所得税纳税情况。 

（二）检查方法及发现问题 

检查组充分运用《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关条文对企业的纳税行为是否违反税法相关规定进行仔细甄别，确定企业存在符合完工条件但未调整企业所得税实际毛利额与预计毛利额的税收违法行为。 

该公司开发的小区项目于2009年-2012年各年均有部分工程标段的竣工备案，该公司在2009年-2012年企业所得税汇算清缴时未按照国税发〔2009〕31文件的规定，结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入当年度应纳税所得额。2009年-2012年少缴企业所得税6600多万元。 

三、违法事实及处理结果 

（一）违法事实及计算方法 

通过检查，该企业未按规定调整企业所得税实际毛利额与预计毛利额的税收违法事实明确，检查组以局内开发的《房地产检查底稿》中的《完工产品情况表》为工具，认真分析并确认账簿、销售台账等资料中数据的真实性、可用性，通过《完工产品情况表》填列，不但梳理出了数据之间的勾稽关系，同时计算出最终的实际毛利额与预计毛利额的差额。 

（二）处理结果及依据 

1、企业所得税 

根据国税发〔2009〕31号文国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结转其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。第十二条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当前按规定扣除。第十四条：已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位计税成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积，已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本，按照《中华人民共和国企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算企业所得税前扣除，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十一条：企业所得税法第八条所称的税金是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则的规定，确认2009-2012年应补企业所得税6600多万元。 

2、滞纳金 

财根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该公司未按规定申报缴纳的税款按日加收万分之五的滞纳金，企业所得税滞纳金1104万元 

查补企业所得税税款滞纳金合计7700多万元。 

四、案例点评分析 

1、对国税发〔2009〕31文的深入理解和大胆应用 

在2010年前后，检查组所在检查科在日常的房地产业的检查中即开始有意识地对企业对于该文件的执行情况进行摸底和调研，从中发现企业存在的问题和在执行该文件做遇到的困难，对部分企业的相关问题作了处理，积累了一定的经验，并于2012年专门撰写调研报告分析了当时房地产行业税务检查中突出存在的问题和对31号文在实操中遇到的问题和解决方法，收到良好效果。本案的检查是在对31号文的充分理解和市局相关处室的帮助下完成的，对类似案件的处理提供了较好的借鉴作用。 

2、充分运用我局的房地产检查底稿的计算和汇总功能。 

我局现使用的《房地产检查底稿》是2012年由我局检查骨干人员自行编制，并于今年对其进行了部分修订。底稿包括针对房地产行业的重点审核内容表、营业税金及附加、企业所得税、土地增值税、其他地方税种、以及发票使用情况等十余张表格，涵盖了房地产行业所有涉税内容。其中《重点审核内容表》以文字形式总结了房地产行业检查过程中的常见问题，包括收入、税金、成本费用、其他共四大类47个小项。在案件的检查中，该底稿无论是从帮助检查人员发现企业纳税问题方面，还是从计算核对税款方面，都起了重要的作用。 

3、加强与企业的沟通，取得较好效果 

在案件查办过程中，检查组加强与企业的沟通，做到案件检查效果的早摸底、早分析、早预估，将稽查四环节作为有机整体，统筹安排，使审理和执行环节提前介入，将上述两个环节的工作因素适当的与检查环节工作挂钩，从而在提高检查效率的同时也提升了整体办案效果。 

案例提供：北京市地方税务局第一稽查局 

检查组成员：任嵘 于薇